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Secretaría de Hacienda presenta reforma tributaria para Bogotá

La tarifa del impuesto predial se fijaría, a partir de la aprobación del proyecto, teniendo en cuenta seis rangos, según el avalúo catastral.

La Secretaría de Hacienda propuso ayer eliminar el estrato como mecanismo de asignación de la tarifa del impuesto predial en Bogotá y reemplazarlo por el avalúo y el valor del metro cuadrado de construcción.

La propuesta está contenida en un proyecto de acuerdo, radicado ayer en el Concejo, que también propone reformas al Impuesto de Industria y Comercio (ICA) y a otros tributos de la ciudad, para simplificar los sistemas de cobro y pago de los impuestos y controlar la evasión, mediante sistemas más eficientes de registro de los contribuyentes.

La tarifa del impuesto predial se fijaría, a partir de la aprobación del proyecto, teniendo en cuenta seis rangos, según el avalúo catastral, y seis rangos, según el valor del metro cuadrado del respectivo predio. Las tarifas por avalúo irían desde 0,75 por mil, para predios con avalúo inferior a 15 millones de pesos, y 5 por mil, para los que estén por encima de 500 millones.

También habría seis rangos, según el valor del metro cuadrado: desde 0,75 por mil, para predios con metro cuadrado por debajo de 150 mil pesos, y 5 por mil, cuando el metro cueste más de 1'500.000 pesos. Una vez establecida la tarifa por avalúo y la tarifa por metro cuadrado, se suman las dos, y de ahí sale la tarifa que se le aplica al contribuyente.

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Más de quince normas comenzarán a regir el proceso avalúo

Siete de ellas ya están editadas y listas para que los interesados las apliquen. A partir de la próxima semana estarán disponibles en el Registro Nacional de Avaluadores.

Luego de dos años de trabajo en la normalización para autorregular el tema de los avalúos, la Federación Nacional de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), el Icontec y el Registro Nacional de Avaluadores (RNA), entre otras entidades, tienen algunas de las medidas aprobadas, listas para publicar.

"Pareciera que son pocas para dos años, pero ha sido un trabajo dispendioso, si se tiene en cuenta que todas deben pasar por varios procesos", asegura María Clara Luque, presidenta encargada de Fedelonjas.

"Cada una tuvo que pasar por una consulta pública en la que los ciudadanos expresaron sus acuerdos o diferencias; luego, varios comités analizaron las observaciones y revaluaron los temas", agregó Luque.

Posteriormente, un consejo técnico independiente que no había tenido contacto con las observaciones volvió a estudiar lo recopilado hasta que se nombró un ponente que expuso las normas; de nuevo se hicieron observaciones que pasaron al Comité de Estándares Internacionales de Valuación (IVSC, por sus siglas en inglés).

Con esto, las entidades vinculadas quieren que la opinión pública y algunos representantes del sector (que sugieren vacíos y poco trabajo en la profesionalización de los avaluadores) se enteren de esta labor que, incluso, trabaja en la homologación de la actividad en el exterior.

Para ello -además de las dos normas que estaban listas desde hace un par de meses-, se cuenta con las cinco adicionales que pasaron por el consejo técnico y están listas y editadas", sostuvo Luque.

Se espera que mediante el proceso, que ha contado con el apoyo del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac) y que adaptó al mercado local varias normas internacionales, se unifiquen pautas y que el RNA se encargue de la acreditación, en el caso específico de los avalúos, previo cumplimiento de algunos requisitos.

La normalización no sólo tiene que ver con los avalúos

Fedelonjas también trabaja en los servicios inmobiliarios y para ello le ha solicitado al Gobierno que establezca una Unidad Sectorial de Normalización que incluya los dos frentes.

La entidad ha sugerido que forme parte del Ministerio de Comercio, ya que esto ayudaría a impulsar y reforzar la prestación de servicios inmobiliarios en el exterior, por ejemplo, a través de consultorías.

A esto hay que sumarle el resto de actividades, entre ellas, la administración de inmuebles nuevos o usados, y su comercialización.

Las primeras normas

* NTS S 03 Contenido de informes de valuación.
* NTS S 04 Código de conducta del valuador.
* NTS I 01 Contenido de informes de valuación de bienes inmuebles urbanos.
* NTS I 02 Contenido de informes de valuación de inmuebles urales
* GTS G 02 Conceptos y principios generales de valuación
* GTS E 02 Valuación de derechos de arrendamiento
* GTS E 03 Valuación de maquinaria, planta y equipo

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Ganancias ocasionales por venta de casas

Los Artículos 69, 72 y 73 del Estatuto Tributario consagran las opciones que tiene el contribuyente para la determinación del costo de venta de la propiedad inmueble.

Dichas opciones se estipulan en los términos que a continuación señalaremos:

En primer lugar, debemos acudir al texto del Artículo 69 del Estatuto Tributario que precisa la forma de determinar el costo de los bienes enajenados que tengan el carácter de activos fijos, al señalar que en el caso de los inmuebles, está constituido por el precio de adquisición o el costo declarado en el año inmediatamente anterior, más:

*El valor de los ajustes que anualmente fija el Gobierno para esta clase de activos y que para 2009 fue del 3,33 por ciento según el Decreto 4930 de ese año.

*El costo de las construcciones, mejoras, reparaciones locativas no deducidas y el de las contribuciones por valorización, en el caso de inmuebles.

Del valor resultante deben restarse la depreciación u otras disminuciones fiscales correspondientes al respectivo año o periodo gravable, calculadas sobre el costo histórico, o sobre el costo ajustado por inflación.

En segundo lugar, el Artículo 72 ib., precisa que para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente, podrán ser tomados como costo fiscal el avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado, y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales.

El autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal, será el que figure en la declaración del impuesto predial y/o en la declaración de renta, según el caso, correspondiente al año anterior al de la enajenación.

Finalmente, el Artículo 73 del Estatuto Tributario, prescribe que para los mismos efectos, los contribuyentes que sean personas naturales podrán ajustar el costo de adquisición de tales activos, en el incremento porcentual del valor de la propiedad raíz, o en el incremento porcentual del índice de precios al consumidor para empleados, respectivamente, que se haya registrado en el período comprendido entre el primero de enero del año en el cual se haya adquirido el bien y el primero de enero del año en el cual se enajena.

El costo así ajustado, se podrá incrementar con el valor de las mejoras y contribuciones por valorización que se hubieren pagado, cuando se trate de bienes raíces. La cifra de ajuste es la que figura en el año de adquisición según la tabla prevista para cada año, para el 2009 corresponde a la fijada en el Decreto Reglamentario 4930 de 2009. En conclusión, de acuerdo con la normatividad tributaria, el contribuyente puede elegir el método que le genere un costo de venta más alto y por ende una menor ganancial ocasional.

En segundo lugar, el artículo 72 ib., precisa que para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente, podrán ser tomados como costo fiscal el avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado, y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales. El autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal, será el que figure en la declaración del impuesto predial y/o en la declaración de renta, según el caso, correspondiente al año anterior al de la enajenación.

En segundo lugar, el artículo 72 ib., precisa que para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente, podrán ser tomados como costo fiscal el avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado, y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales.

El autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal, será el que figure en la declaración del impuesto predial y/o en la declaración de renta, según el caso, correspondiente al año anterior al de la enajenación.

En segundo lugar, el artículo 72 ib., precisa que para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente, podrán ser tomados como costo fiscal el avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado, y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales

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Capacitación en avalúos llega a la 'U' mediante iniciativa de la Cámara Colombiana de la Propiedad Raíz

La presidenta de la entidad, Gloria Bonilla, expresó su preocupación por la "falta de estatus de quienes ejercen el oficio de avaluadores".

"Nos preocupa, sobremanera, que hasta un maestro de obra se haga llamar avaluador y que no sumemos esfuerzos para actualizar sobre normas y nuevas leyes a quienes tienen la enorme responsabilidad de trabajar con el patrimonio de los particulares e incluso, del Estado", agregó Bonilla.

La dirigente -que insistió en la importancia de la acreditación para contrarrestar la evidente informalidad que hay en el sector- reconoció la labor que han realizado el Registro Nacional de Avaluadores y el Icontec, en aras de atender el llamado de la Cámara y de otros gremios.

La academia también debe sumarse a estas iniciativas y en esa búsqueda, la dirigente aplaude los cursos que organizan las universidades Javeriana, sobre urbanismo, y la Santo Tomás, sobre avalúos.

"Cierto, las facultades de arquitectura e ingeniería tenemos mucho por hacer, pero lo importante es que ya hemos dado algunos pasos que aportan a la idea de la profesionalización", agregó Óscar Baquero, decano de la facultad de Ingeniería Civil de la Universidad Santo Tomás, quien -precisamente- destacó el inicio, a finales de octubre, del 'III Curso avanzado de avalúos con énfasis en derecho y economía'.

"Esta es una necesidad del país y por eso estamos en la tarea de replicar esta actividad académica para que no se quede sólo en Bogotá", aseguró Baquero, quien aspira, con sus regionales, a llegar a otras ciudades y municipios del país.

"En esta tarea será importante aprovechar las bondades de la tecnología y diseñar programas en línea para llegarles a más personas", concluyó Baquero.

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Avalúo catastral de predios urbanos será reajustado en 3% en el 2010

La cifra corresponde a la meta de inflación definida por el Banco de la República para el próximo año.

De acuerdo con lo establecido en el Conpes que se celebró este lunes en la Casa de Nariño, el avalúo catastral de los predios rurales dedicados a actividades agropecuarias no tendrá ningún reajuste el próximo año.

"El avalúo catastral de los predios rurales dedicados a las actividades agropecuarias no tendrá reajuste para la vigencia de 2010. Sin embargo, aquellos con uso diferente al agropecuario tendrán un aumento del 3 por ciento", reiteró el director del Departamento Nacional de Planeación (DNP), Esteban Piedrahíta.

Cálculos del Gobierno indican que estos reajustes podrán generar recaudos adicionales a las administraciones municipales por concepto de impuesto predial por 47.163 millones de pesos.

El incremento de los avalúos aprobado no aplica para la ciudad de Bogotá, cuya entidad catastral es autónoma para definir el reajuste.

Según el Conpes, el reajuste aprobado se aplicará sobre los predios no formados y formados con vigencia de 2009 y años anteriores.

Los predios urbanos formados o actualizados durante el año 2009 no tendrán reajuste catastral. Su proceso de actualización entrará en vigencia a partir del primero de enero de 2010.

El Conpes recomendó al Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac), a los catastros descentralizados y a las entidades territoriales, con el apoyo de las Corporaciones Autónomas Regionales (CAR), mantener y continuar los procesos de actualización catastral en la zona urbana, realizar un esfuerzo adicional por formar y actualizar las zonas rurales, y fortalecer los procesos de conservación dinámica de las bases catastrales.

Puntualizó que las entidades territoriales deben adelantar las acciones necesarias para cofinanciar la actualización catastral, y mejorar la gestión local asociada con la facturación y el cobro del Impuesto Predial Unificado.

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Administración de propiedad horizontal y avalúos de inmuebles son subsectores que más han crecido

En el sur son muy escasos los profesionales. Aunque no revela toda la actividad, la publicidad escrita es un buen indicador del dinamismo de la finca raíz.

En el periodo intercensal, entre 1993 y el 2005, se evidenciaron seis sectores empresariales relacionados directamente:
administración de propiedad horizontal, arquitectos constructores, avalúos, construcciones, fiduciarias y oficinas de finca raíz.

En 1993, 1.260 empresas tenían publicaciones para ofrecer sus servicios. Claro, muchas ejercían más de uno; por ejemplo, además de administrar, también vendían, rentaban y avaluaban inmuebles.

Para el 2005, solo aparecieron 1.037 empresas (17,7 por ciento menos). De hecho, los arquitectos constructores, las constructoras y las fiduciarias fueron los menos publicitados y tuvieron caídas de -61,9, -34,7 y -48,57 por ciento; estos resultados corroboran el comportamiento de la tasa del PIB intercensal de edificación (-23,24 por ciento).

En contraste, los servicios se destacaron. La publicidad de administración de propiedad horizontal y el avalúo de inmuebles crecieron 5,22 y 19,2 por ciento, respectivamente.

Estos datos tienen la misma tendencia intercensal del crecimiento del perímetro urbano según Planeación Distrital (31,13 por ciento), de la vivienda según el Dane (102,4 por ciento) y de predios, según Catastro Distrital (72,6 por ciento).

Al analizar las diferentes zonas de Bogotá también se mostraron comportamientos muy interesantes en las empresas relacionadas con la finca raíz (a pesar de que el resto de los empresarios registraron tasas negativas).

Los avaluadores crecieron 25 por ciento en el occidente; 12,5, en el centro; 14,3 en el norte, y 42,31 en Chapinero.

Los administradores de propiedad horizontal se duplicaron en el occidente y repuntaron 66,7 por ciento en el sur y 29,1 en el norte. Curiosamente, los comercializadores de finca raíz apenas subieron 2,78 en el norte mientras que en el sur crecieron 16,7 por ciento.

No obstante, lo más impactante es que la continuidad de las empresas en esos doce años fue muy baja, apenas 16,7 por ciento se mantuvo; al parecer se crearon 827 empresas, gran parte de ellas en administración de propiedad horizontal y avalúos.

Sin embargo, las comercializadoras de finca raíz fueron las que más se sostuvieron, perdieron 124 de las 558 que había en 1993. Las inmobiliarias de antaño, con más de 30 y 40 años, fueron las que siguieron publicando su nombre (que hoy ya es un good will más que ganado).

Pocas empresas se sostienen

Pero si la vivienda creció exponencialmente ¿por qué hay menos empresas?

Tal vez porque la ley del más fuerte se cumple a cabalidad en este campo. Antes, el común denominador no sobrepasaba ciertas barreras de conocimiento y compromiso.

Hoy las cosas cambiaron. Hay muchas personas dispuestas a 'ponerse la camiseta' del cliente (por encima de sus propios intereses), a conocer más sobre legislación urbana y de negocios, y a usar herramientas informáticas.

Quienes no ofrecen presentaciones de altura y soportes verdaderos para la viabilidad de un proyecto, ni están al tanto de los movimientos del mercado, hacen parte de ese 83,4 por ciento de los empresarios que desaparecieron del mapa inmobiliario.
Ahora bien, en la actualidad, donde se concentran la mayoría de empresas es en el norte (607), específicamente en el subzona de Chicó.

En otras palabras, en 3 por ciento del área urbana se concentra 58,5 por ciento de las empresas del ramo. En contraste, en la zona más grande -el sur- que representa cerca de 31 por ciento del tamaño del Distrito funciona la menor cantidad de estas empresas: 2,41 por ciento.

Se puede evidenciar que en los otros rincones de la ciudad también ejercen estas labores una serie de empresas que no publican ni anuncian, pero que conocen con detalle los barrios con mayor movimiento y allí se enfocan en prestar sus servicios.
No pertenecen a ninguna agremiación, lonja o asociación. Muchas ni siquiera están registradas y operan informalmente, pero conocen muy bien el sector, los precios y las necesidades de los clientes.

Ambas caras de la moneda seguirán ejerciendo sus actividades. Aunque, como van las cosas, seguramente los pequeños decidirán transformarse o arriesgarse a desaparecer. Y los vigentes tendrán que mejorar aún más, pues poderosas empresas internacionales han ingresado al país pisando fuerte, absorbiendo las de antaño o aliándose con los más fuertes.

Si no se aplican medidas que controlen la expansión, para el 2016 Bogotá tendrá un área urbana cercana a las 46.800 hectáreas (el tamaño de las localidades de Chapinero y Santafé). Además, tendrá 8,7 millones de personas y 2,7 millones de predios.

En el 2016 quizás habrá unas 850 empresas, de las seis categorías, pero serán muy versátiles, profesionales y con diferentes puntos de atención no solo en Bogotá sino en las principales capitales.

Esto ya está sucediendo y será la tendencia a largo plazo. Para ese entonces se sabrá cómo le fue a la ciudad. Esperemos que bien.
Carlos R. Peña / Igeniero catastral e investigador del grupo de procesos urbanos de la Universidad Nacional / Especial para EL TIEMPO

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